Существует множество инструментов, которые инвесторы в недвижимость используют для расчета рисков, прежде чем приступать к новому проекту. В этом наборе инструментов представлен чистый операционный доход (NOI), который дает целостный взгляд на денежный поток и прибыль от будущего проекта. Инвесторы используют этот расчет, чтобы руководствоваться при принятии решения об инвестировании на основе того, какой потенциальный доход прогнозирует NOI в недвижимости.
Что такое инвестиционная недвижимость
Инвестиционная недвижимость – это недвижимость, приобретенная одним или несколькими людьми для получения прибыли в долгосрочной перспективе. Это может быть объект недвижимости с несколькими лотами (например, офисное здание, ТЦ или комплекс с апартаментами) или штучный объект, который кто-то покупает и сдает в аренду.
Инвестиционная недвижимость позиционируется иначе, чем, скажем, продажа жилья или владение вторичкой, потому что инвестиционная стратегия ориентирована на долгосрочную цель получения прибыли. В дополнение к долгосрочному характеру инвестиций, недвижимость не является местом жительства для инвестора.
Что означает чистый операционный доход (NOI)
NOI – это формула, которую инвесторы в недвижимость используют для быстрого расчета прибыльности инвестиций после учета накладных и других операционных расходов:
- Чистая прибыль, которая остается после учета операционной деятельности и дохода;
- Операционная деятельность: Сколько стоит ведение бизнеса;
- Доход, получаемый от недвижимости.
Учитывая все доходы и все расходы в этом единственном расчете, инвесторы получают относительно достоверную информацию о своей прогнозируемой прибыли.
Формула NOI в недвижимости
Формула NOI – это быстрый, эффективный и целостный способ расчета прогнозируемой прибыли путем учета всех потоков доходов, за вычетом всех возможных расходов в одном расчете. Например, если вы инвестируете в сдаваемую в аренду недвижимость, как правило вы будете получать доход от арендных платежей. С точки зрения операционной деятельности вы можете рассматривать расходы на содержание имущества, страхование и найм персонала (например, управляющей компании, охраны или клининга).
Формула для NOI выглядит следующим образом:
(Валовой операционный доход + Прочие доходы) – Операционные расходы = Чистый операционный доход
Валовой операционный доход (GOI)
Ваш GOI – это доход от аренды, который приносила бы ваша недвижимость, если бы она была заполнена на 100%, за вычетом доли вакантных площадей. GOI является производным NOI и менее ценен, потому что вы вряд ли хотите производить расчет, основанный на предположении, что ваша недвижимость всегда будет работать наилучшим образом.
Вам может быть интересно, как люди прогнозируют уровень вакантных площадей — некоторые инвесторы проводят маркетинговые исследования, изучая исторические ставки аренды своей недвижимости до того, как они ею владели, и изучая аналогичные объекты на рынке и их исторический уровень вакантных площадей.
Прочие доходы
Инвесторы в недвижимость получают доход помимо арендных платежей. Торговые автоматы, продажа юридических адресов или платная парковка – это лишь несколько примеров. Учет других доходов, помимо GOI, при расчете вашего NOI способствует большей точности.
Операционные расходы
Ваши операционные расходы включают все затраты на содержание вашей собственности. Например:
- Регулярное техническое обслуживание;
- Расходы на страхование;
- Судебные издержки;
- Служебные программы;
- Заработная плата (ФОТ).
Что не учитывается в NOI
Смысл NOI в том, чтобы получить реальное представление о движении денежных потоков с целью определения риска инвестиций. Все, что не служит этой цели — например, технические детали или расходы, которые не имеют постоянного отношения к бизнес-модели, — исключается из расчета. Например:
- Списание налогов;
- Крупные разовые расходы, например, гидроизоляция фундамента;
- Амортизация;
- Выплаты по ипотеке.
Заключение
Если вы заинтересованы в том, чтобы стать инвестором в недвижимость, полезно спрогнозировать риски ваших инвестиций, прежде чем брать на себя крупные финансовые обязательства. Есть много способов изучить ситуацию и помочь принять решение. Подумайте о том, чтобы обратиться за консультацией к финансовому консультанту или брокеру по недвижимости и использовать NOI для защиты ваших инвестиций в бетон.
